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Infodatenbank / Rechtlexikon |
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| Derzeit befinden sich 1.189 Fachbegriffe in unserer Datenbank - mit vielen praxisbezogenen Beispielen, Tabellen und Übersichten. Die Beiträge werden regelmäßig aktualisiert. |
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| Mieterhöhung |
Mieterhöhung
Erhöhung des Mietzinses während eines bestehenden Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Bei nicht preisgebundenen Wohnungen (also nicht bei Sozialwohnungen) ist die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Eine Grenze ist allerdings da anzunehmen, wo Mietpreisüberhöhung oder gar Wucher anfängt. Grundsätzlich kann ein einmal unterschriebener Mietvertrag nicht einseitig von einer Partei geändert werden - das gilt auch für die Miethöhe.
Will ein Vermieter die Miete erhöhen, so braucht er dazu grundsätzlich die Zustimmung des Mieters. Von dieser Regelung gibt es lediglich zwei Ausnahmen:
Nach Modernisierungen können elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Erhöhungen der Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasserversorgung) können bei Bruttomieten anteilig auf die Mieten umgelegt werden - auch rückwirkend. Das muss aber ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart sein!
Liegen solche zustimmungsfreie Gründe nicht vor, so kann der Vermieter die Zustimmung verlangen bzw. eingeklagen. Voraussetzung ist, dass:
die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt und begründet wird.
zwischen dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung und dem neuen Mieterhöhungsverlangen mindestens ein Jahr liegt (zuzüglich einer dreimonatigen "Überlegungsfrist" des Mieters - also insgesamt 15 Monate).
die Kappungsgrenze (sie beträgt 20 %) für alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammengenommen nicht überschritten wird.
Vermieter können im Abstand von jeweils 15 Monaten verlangen, dass die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Um zu begründen, dass der verlangte Mietzins dem entspricht, was eine vergleichbare Wohnung ortsüblicherweise kostet, stehen den Vermieter grundsätzlich drei Möglichkeiten zur Verfügung:
Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel seiner Stadt berufen.
Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen angeben, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Die Errechnung eines Durchschnittswertes ist unzulässig.
Die Mieterhöhung kann auch durch ein Gutachten begründet werden, das von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen stammt.
In drei Arten von Mietverträgen sind Mieterhöhungen anders geregelt:
Bei zeitlich befristeten Mietverträgen darf die Miete innerhalb der vereinbarten Laufzeit nicht erhöht werden (sofern nichts anderes vereinbart wurde).
Bei Staffelmietverträgen wird Zeitpunkt und Ausmaß jeder Mieterhöhung bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Dabei muss der exakte Erhöhungsbetrag oder die neue Grundmiete genannt werden. Außerdem muss zwischen jeder Mieterhöhung mindestens ein Jahr liegen.
Bei Verträgen mit einer Mietgleitklausel wird die Miete an die durchschnittliche Einkommensentwicklung, die das Bundesamt für Statistik feststellt, gekoppelt. Die Anpassung tritt jedoch nicht automatisch ein, sondern muss jeweils ausdrücklich verlangt werden.
Praxistipp:
Der Mieter schuldet die Zahlung der erhöhten Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.
siehe hierzu auch:
Lexikon:
Miete/ Reparaturkosten
Miete/ Schadensersatzpflicht des Vermieters
Mietkaution
Mietminderung
Mietspiegel
Mietvertrag/ fristlose Kündigung
Mietvertrag/ Kündigungsfrist
Mietvertrag/ ordentliche Kündigung
Mietvertrag/ Sonderkündigungsrecht
Mietvertrag/ Sozialklausel
Ratgeber:
Neues Mietrecht Teil 1
Neues Mietrecht Teil 2
Norm:
§ 557 BGB |
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